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司法書士 よどがわ事務所
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借家・貸主サポートについて


◆借家・貸主サポートについて

 借家については、借地借家法という法律によって借主があつく保護されており、近年では消費者契約法などによって
貸主に不利な判決が次々と出ているのが現状です。
 これらの借地借家法や消費者契約法の弱者保護という理念自体はいいことだと思いますが、現実においては
貸主の側が必ずしも強者とはいえない場合もあり、実際、近年の賃貸事業はかなり厳しい状況を強いられている
経営者も少なくなく、従来の借地借家法が必ずしも実態にそぐわなくなっている状況も生じています。
 弊所では法的には不利といえる貸主の側の視点にたった正当な権利主張のための貸主サポートを行っておりますので、
お気軽にお問い合わせください。
 尚、弊所のサポートはあくまで以下で紹介させていただくような正当な権利主張の範囲内でのサポートとなりますので、
借主を一方的に不利におとしめるようなことを目的とした貸主様のご依頼はお受けできませんのであらかじめご了承ください。

◆貸主の現在の厳しい状況の例

1、賃貸物件の供給過剰

 貸主が現在、経営上で厳しい状況におかれている主な原因は、供給の過剰状態にあり、借主はあえて特定の
貸主から建物を借りる必要がないという点にあります。
 とりわけ、空室状態が目立つ建物の貸主の場合、空室を埋めたいという気持ちから賃貸料の減額を行うことが
多々見られますが、一部の貸主が賃貸料の減額を行うと他の賃貸物件が割高になるので、他の貸主も賃貸料を
下げるという悪循環の状況に陥ります。

2、借主の新築傾向

 借主は新築物件を好む傾向にあるので古い中古物件の賃貸は厳しいものがあります。
 また、新築物件の貸主であってもいったん借主が中に入れば、中古物件になるので、いずれは厳しい状況に
たたされることになります。

3、借主の賃貸期間が短い場合の負担

 特定の借主に物件を賃貸した場合、賃貸借終了後にそのままその部屋を他の借主にかせるという
わけではありません。
 部屋の清掃やその他問題個所の補修など様々な費用が発生します。
 また、賃貸借契約が不動産会社からの斡旋の場合、貸主側は礼金その他の名目で金銭を支払っています。
 このような費用を支払った場合、借主がある程度まとまった期間いてくれないと貸主側は赤字状態となる
ことも少なくありません。

4、貸主の賃貸以外での金銭負担

 貸主は賃貸物件の維持にお金をかける必要があることはもちろんですが、固定資産税や消防法上の消火器等
様々な金銭負担が生じています。
 また、貸主は通常、賃貸物件を立てる際には銀行などから借り入れを行っておりますので、借金の返済のための
金銭負担も厳しいものとなっている場合があります。

5、賃貸物件の空室

 近年、賃貸物件の増加によって賃貸物件の空室があるところが増えています。物件を空室状態にしておくと
賃貸料が入らないという不利益があることはもちろんですが、空室期間が長いと次の借主が現れた際には、
再清掃の必要が生じる場合もあるなど、費用負担が生じます。

6、貸主の法的知識の不足

 貸主の側は一般に借主と比べて法的知識があると思われがちですが、貸主が他人に勧められて収益物件として
たてた場合には、賃貸借に関する法的知識が全くない場合もあり得ます。
 また、賃貸借契約の締結も通常不動産会社が間に入るので、契約書の中身もしっかり確認せずにサインを
する貸主の方も中にはおられるようです。

6、借地借家法や消費者契約法の壁

 現在、借主には借地借家法などによる強い保護が与えられており、借主の側に問題があると思われる場合でも、
貸主は正当な権利を主張できにくい現状があります。

◆弊所のサポートの範囲

1、契約書の確認や作成サポート

 現在、貸主の方が借主と契約を結ぶ場合、不動産会社が持参した契約書に双方がサインするのが一般だと思います。
 しかしながら、不動産会社はあくまで仲介料が欲しいだけなので、契約書の中身レベルにおいては貸主の個別事情を
あまり吟味されてないのが通常です。
 例えば、部屋を汚されたくない貸主の方が契約書に「ペットの飼育を禁止する」というものを入れてなかった場合、
借主が部屋で犬を飼いはじめたらとめることができない可能性も生じます。
 もちろん、全ての特殊事情を事前に把握することは困難な場合もありますが、一般的に問題だと思われるレベルに
おいて契約書で予防することは重要なことといえます。

2、賃料支払い請求や立ち退き請求等のサポート

 現在、経済状況の厳しい状況においては、借主の側の賃料不払いなども多々起こりえます。
もちろん、貸主としても契約の継続が望ましいですし、多少支払いが遅れても払ってくれるのであればそれで
問題ないという場合も多いと思います。
 しかしながら、貸主の方にも生活がありますので、理由もなく、3カ月以上の賃料を延滞をしている場合で、
借主が開き直っている場合などはなんらかの対応をとる必要があります。
 通常、この種の訴訟は訴額が140万円以下となる場合が多いので、認定司法書士による裁判所での
代理が可能です。

3、賃貸借で発生したトラブルや事前予防に関するサポート

 日常の賃貸借契約で発生したトラブルについてのアドバイス等を行うことによって悪質な借主によって
追いつめられた貸主の方の精神面等もサポートします。
 
◆貸主サポートの費用

1、顧問契約による場合(月5400円〜)

 サポートの範囲は金額によって異なりますが、サポート内容は別途相談に応じさせていただきます。
 尚、顧問契約については貸主様の個別事情にあったより最適なサービスを実現させていただくため
貸主様の事情をお聞きした上で決定しています。
 具体的なサポート内容や金額は貸主様ごとにとなりますので、顧問契約に関して詳しくは
弊所までお問い合わせください。

2、通常のご相談(相談料1回・2時間まで 5400円)

顧問契約を結ばない貸主様の場合でも賃貸借契約に関するご相談も有料にて受け付けております。
賃貸借契約でお困りの方はお気軽にご相談ください。


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